Usufruit et nue-propriété : transmettre sans perdre tous ses droits

Transmettre un logement ne signifie pas toujours renoncer immédiatement à l’occuper ou à ses revenus. Le démembrement de propriété sépare l’usufruit et la nue-propriété. Cette organisation exige toutefois de bien comprendre les droits et obligations de chacun.

Qui peut utiliser le bien ?

L’usufruitier peut utiliser le bien et en percevoir les revenus, dans les limites de ses droits et à charge d’en préserver la substance. Pour un logement, cela peut permettre de l’occuper ou de percevoir des loyers, selon les règles applicables.

Le nu-propriétaire détient la propriété privée de la jouissance pendant l’usufruit. À l’extinction de l’usufruit, notamment au décès de l’usufruitier dans le cas d’un usufruit viager, les droits se réunissent en principe. Cette distinction ne signifie pas que l’un des deux peut librement décider seul de toutes les opérations.

La valeur fiscale dépend de l’âge

Pour un usufruit viager, le barème fiscal évalue l’usufruit et la nue-propriété selon l’âge de l’usufruitier. Il sert à certains calculs fiscaux ; il ne constitue pas une estimation du prix de marché du logement.

Exemple indicatif : pour un usufruitier de 65 ans, le barème retient 40 % de la valeur pour l’usufruit et 60 % pour la nue-propriété. Sur un bien évalué à 200 000 euros, la nue-propriété représente donc 120 000 euros pour ce calcul, avant l’examen des abattements, des donations antérieures et des autres conditions.

Le barème de l’usufruit temporaire est différent. L’exemple ne doit pas être utilisé pour d’autres droits ou d’autres impôts sans vérification.

Anticiper les dépenses et les décisions

La répartition de l’entretien, des grosses réparations et des charges est un point à préciser. La loi prévoit des règles et des exceptions ; certaines modalités peuvent être organisées dans l’acte, dans les limites permises.

Une vente en pleine propriété nécessite l’accord des titulaires des droits concernés. Le sort du prix et la poursuite éventuelle du démembrement doivent être anticipés. Pensez aussi aux besoins futurs du donateur : déménagement, dépendance ou baisse de revenus.

Pour préparer les conséquences financières, consultez patrimoine-colmar.fr. Le notaire examine la donation, les clauses et les droits transmis.

Sources et repères

• Service Public : usufruit.
• Service Public : barème fiscal usufruit et nue-propriété.

Informations générales, sources consultées le 20 octobre 2026. L’exemple est pédagogique et ne constitue pas un calcul personnalisé.